El Forward Funding Agreements
El Forward Funding Agreements (FFA), es un nuevo sistema que permite la realización de cierto tipo de inversiones inmobiliarias mediante la conjunción entre un promotor y un inversor.
Un procedimiento que propone, necesariamente, una estrecha relación de negocios entre ambos y que se estructura mediante un contrato similar a los de compra-venta.
Un contrato, en el que el promotor adquiere un compromiso legal para llevar a cabo las obras de construcción, así como de la comercialización y de la venta del producto inmobiliario, mientras que el segundo, el inversor, se compromete a financiar la operación. El sistema tuvo sus inicios en EEUU, y posteriormente, en los primeros años de 2000, empezó a implantarse en nuestro país. El FFA (Forward Funding Agreements) representa una figura híbrida de financiación, y establece un nuevo camino que ha servido, en ocasiones, para relanzar el mercado inmobiliario. Aunque el sistema solo se permite y es aplicable a las promociones inmobiliarias de activos comerciales que se dediquen única y exclusivamente al mercado de alquiler.
Para su puesta en marcha, lógicamente, el inversor establece su inversión en base a las rentas que espera obtener cuando, una vez acabada la obra, se realice la explotación. A fin de cuentas, es obtener el retorno económico que cualquier negocio tiene que tener. El inversor fija el importe máximo de la operación, que viene dado por la capitalización de las rentas que pretende obtener según un determinado TIR (Tasa Interna de Rentabilidad). El importe máximo de la inversión es determinante para decidir la aceptación o rechazo del proyecto, y queda establecido por mutuo acuerdo entre el inversor y el promotor.
El proceso se va desarrollando en la medida en que el inversor, durante todo el plazo de ejecución de la obra, va ejecutando los pagos fijados para hacer efectiva la construcción.
Unos importes que se descuentan sobre el total comprometido, o techo económico pactado para la finalización completa de las obras. A los costes de construcción, que son como consecuencia de las certificaciones de las obras y otros varios, se les tendrán que añadir los intereses que se devengan por las cantidades que, cada vez, el inversor tenga que proceder. Porque cada pago que se ejecute durante el plazo de ejecución de las obras, derivara en unos intereses financieros que se sumaran a los costes de inversión. Un interés nocional, o tipo de interés que se aplicará a las cantidades pagadas, y que previamente estará pactado entre las partes.
Indiscutiblemente, este tipo de operaciones, se basan, como muchas otras, en la confianza entre las partes, así como en el control exhaustivo de todo el proceso de la operación, que en muchos casos está encomendado a un project management.
Una figura técnica que vela por los intereses del inversor.
Estas operaciones fundamentalmente se basa, en primer lugar, en establecer de forma pragmática y rigurosa las cuantías que se obtendrán por los contratos de alquiler una vez finalizada la obra. Este último punto es la base sobre la que se sustenta la solidez y la viabilidad del proyecto. Un requisito que viene determinado por un estudio exhaustivo del mercado donde se implante la nueva construcción, y que pueda hacer factible, de una manera precisa, las rentas por el alquiler que serán necesarias para el retorno de la inversión. Unas rentas de alquiler que estén en consonancia con las que existan en el mercado, para tener, en este supuesto, una clara vocación del éxito de la operación.
Lo más común en estos proyectos, es que el inversor haya realizado en primer lugar la compra del solar, para de esta manera cometer la operación con los mínimos riesgos financieros. Porque de otra manera, si la compra es en diferido, obligará al promotor a exigir al inversor, las garantías, o avales, que den el respaldo suficiente de que la compra del solar se ejecutará de una manera efectiva.
En definitiva, el Forward Funding, es un sistema que lleva pocos años en nuestro país, y que en la actualidad el Derecho Español, adolece de una regularización clara y definida de este tipo de contratos de una manera específica, aunque no por ello, lógicamente, este tipo de operaciones no dejan de estar amparas por la ley.
Jaime de Oleza
Arquitecto
29.04.2022